Hur skulle du beskriva den senaste tidens utveckling? Vad har påverkat fonden?
Fastighetsaktier handlades under sommaren upp och utvecklats bättre än börsens stor- respektive småbolagsindex. Under de senaste månaderna har fastighetsaktier på aggregerad nivå däremot handlats betydligt sämre än börsens stor- respektive småbolagsindex. Det som främst bidragit till den starka återhämtningen under sommarmånaderna var ett avtagande inflationstryck med ökade förväntningar om snabbare räntesänkningar vilket avspeglat sig i kraftigt sjunkande långräntor. Den svenska 10 åriga statsobligationsräntan föll med cirka 50 räntepunkter och den 5-åriga swapräntan har fallit med cirka 80 räntepunkter under sommaren. Under oktober har däremot de längre marknadsräntorna vänt upp något i både SEK samt EUR, men bara med cirka 20-25 räntepunkter, alltså relativt marginellt. De långa marknadsräntorna i USA har däremot sedan slutet av september stigit rätt skarpt med cirka 80 räntepunkter. Detta har dragit ned risksentimentet något och bidragit till att fastighetsaktier har handlats lite svagare. Det är dock anmärkningsvärt hur svagt sektorn har handlats under senare tid och hur stor diskrepansen är mot de långa europeiska marknadsräntorna.
Vad gäller bolagens rapporter för det tredje kvartalet visar de på fortsatt stabilitet rent operationellt men däremot börjar det märkas mer att vi trots allt befinner oss i en lågkonjunktur. Generellt sett är vakansnivåerna trots allt fortfarande i nivå med det långsiktiga snittet men de har ökat något under de senaste kvartalen och en viss avmattning i lokalefterfrågan kan skönjas framför allt i Stockholmsregionen men fortfarande relativt odramatiskt.
Det har varit stor aktivitet i flera bolag under sensommaren/hösten där flera bolag har passat på att ta in nya pengar via nyemissioner. Tex har Balder, Cibus, Catena, NP3, Pandox, SLP samt Stendörren varit ute i marknaden och tagit in nytt kapital. Totalt rör det sig om 10,1 miljarder SEK i nyemitterade aktier. Samtliga dessa har genomförts i offensiva syften där de har för avsikt eller redan har genomfört attraktiva förvärv i syfte att öka tillväxttakten samt skapa värde i bolagen.
Bolagens möjlighet till ny- och refinansiering har gradvis förbättrats och är nu markant förbättrade mot hur situationen såg ut för bara ett drygt år sedan. Marginaler för fastighetsbolagen på de obligationsemissioner som har skett har kraftigt förbättrat fastighetsbolagens möjlighet att refinansiera sig billigare och även öppnat upp möjligheter att förlänga räntebindning på attraktiva nivåer och öka visibilitet i kassaflödet framåt. Även bankerna vill växa sin utlåning till sektorn och erbjuder lägre mer konkurrenskraftiga kreditmarginaler vilket är positivt för fastighetsbolagen. Inflationen har nu befunnit sig under Riksbankens mål under de senaste månaderna och vi har hittills sett fyra styrräntesänkningar från Riksbanken, varav en var en dubbelsänkning, totalt har styrräntan alltså gått från 4 till 2,75 procent där de signalerar för ytterligare en sänkning under slutet av året. Marknaden prisar för närvarande in lite ytterligare en till två sänkningar under 2025.
Länsförsäkringar Fastighetsfond i skrivande stund handlats upp marginellt med 0,1 procent, vilket är cirka 4 procent bättre än fondens jämförelseindex. Länsförsäkringar Fastighet Europa har handlats ned med 1,5 procent, vilket är cirka 0,7 procent sämre än fondens jämförelseindex.
Hur ser du på utsikterna 2025? Hur återspeglas det i fonden?
Vi har under året sett en dubbelsänkning från FED samt ett antal styrräntesänkningarna från ECB samt Riksbanken och det kommer med stor sannolikhet komma någon till i slutet av året från några av centralbankerna samt även några till under nästa år vilket är positivt för sentimentet i sektorn. Vi tror att fastighetsvärdena börjar att stabilisera sig och nu närmar sig en botten efter att ha fallit i drygt två år.
Bolagen har agerat och stärkt sina balansräkningar genom att ta in nytt eget kapital samt i vissa fall sålt av fastigheter. Det har skett en hel del nyemissioner bland de börsnoterade fastighetsbolagen. Fastighetsbolagen har med anledning av detta generellt sett betydligt bättre finansiell ställning idag jämfört med för ett år sedan. Dessutom har flera av bolagen även säkrat upp en större andel av skuldsidan genom att förlänga räntebindning och framförallt har obligationsmarknaden öppnat upp ordentligt i Sverige under året och bolagens kreditmarginaler har sjunkit markant jämfört med för bara ett år sedan med så mycket som 140-160 räntepunkter för bolag med högre kreditvärdighet och med drygt 400 räntepunkter för bolag med lägre kreditvärdighet inom det så kallade high yield segmentet.
Sammantaget är bankerna supporterande och vill växa sin utlåning till fastighetsbolagen, kapitalmarknaden har visat styrka, kreditmarginalerna för kapitalmarknadsupplåning har kommit ned markant och bolagens tillgång till lånat kapital på mer fördelaktiga nivåer har markant förbättrats under det senaste året. Detta sammantaget bidrar till ett mer positivt sentiment för sektorn. Nu ser vi stigande löpande intjäning framåt för bolagen där räntemotvinden under de senaste åren nu har vänt till räntemedvind. Mot bakgrund av ovanstående är vi optimistiska inför 2025 och har positiva utsikter för fastighetsbolagen och deras aktiekursutveckling framåt.
Positionering i fonderna är fortsatt en klar tonvikt mot delsegmentet lager/logistik/lättindustri, ett delsegment som har strukturell medvind samt bolag med högre avkastande fastigheter med starka kassaflöden. Dessa bolag gynnas även av den växande e-handeln samt att bolagen flyttar hem mer av produktionen vilket driver på efterfrågan av denna typ av lokaler. Vi ser att bolag verksamma inom dessa delsegment är fortsatt väldigt framåtlutade och använder sina starka kassaflöden till värdeskapande projekt alternativt förvärv samt att de i vissa fall även passat på att ta in nya pengar för att tillvarata förvärvsmöjligheter som dyker upp på marknaden till attraktiva nivåer. Vi är mer försiktiga till lågavkastande kommersiella fastigheter, framför allt med stort Stockholmsfokus samt bostadsutvecklare i rådande marknadsklimat där vi tror att det kommer att ta tid att vända till en mer positiv trend.
Fastighet Europa
Fastighetsfonden