Nya kreditrestriktioner: Fler kan köpa en bostad
För många unga vuxna är det idag svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. För att köpa en genomsnittlig etta i Sverige på 30 kvadratmeter krävs en månadsinkomst på minst 25 000 kronor. Detta klarar inte 46 procent av alla unga vuxna mellan 25 och 29 år, vilket motsvarar cirka 297 000 personer. Med de föreslagna kreditrestriktionerna skulle inkomstkravet för att köpa en etta sänkas till 24 000 kronor i månaden, enligt en ny analys av Länsförsäkringar. Det skulle innebära att ytterligare cirka 12 000 unga vuxna, eller 2 procent av gruppen 25–29 år, kan kvalificera sig för ett bostadslån. Dessutom skulle den kontantinsats som krävs minska från dagens 201 000 kronor till cirka 134 000 kronor. Men effekten försvinner med förväntat ökade bostadspriser, enligt Länsförsäkringars privatekonom Stefan Westerberg.
I början av november presenterades en statlig utredning som föreslår lättare kreditrestriktioner för att förbättra möjligheterna för unga att köpa sin första bostad. Bland annat föreslås att dagens amorteringskrav ersätts med ett generellt amorteringskrav på 1 procent för lån där belåningen överstiger 50 procent av bostadens värde. Dessutom föreslås att det ska bli möjligt att låna upp till 90 procent av bostadens värde, jämfört med dagens maxnivå på 85 procent.
Uppsidor och begränsningar i förslagen
Enligt Stefan Westerberg, privatekonom på Länsförsäkringar, kan utredningens förslag förbättra unga vuxnas möjligheter att komma in på bostadsmarknaden. Men effekten försvinner om bostadspriserna stiger.
-Lättare amorteringskrav sänker inkomstkraven, vilket gör att fler får råd att köpa en lägenhet. Men de långsiktiga effekterna är beroende av bostadsprisernas utveckling. Om bostadspriserna stiger med mer än 11 procent elimineras effekten gällande inkomstkravet, eftersom man då måste ha lika hög inkomst som idag med befintliga regler, säger Stefan Westerberg, privatekonom på Länsförsäkringar.
Stefan Westerberg betonar också att lägre amorteringskrav ger mer pengar över varje månad, vilket kan användas till buffertsparande eller långsiktigt sparande med högre förväntad avkastning än att amortera. Men det ställer också högre krav på den enskilde att hålla privatekonomin i schack.
-Med mindre amorteringskrav är det möjligt att vissa inte sparar alls utan i stället använder pengarna till spontan shopping, vilket inte tryggar ekonomin på lång sikt. Det kan leda till att vissa personers skulder förblir höga under en längre tid jämfört med dagens regler, vilket ökar sårbarheten i privatekonomin om något skulle gå snett i livet, säger Stefan Westerberg.
Lägre kontantinsats – en fördel och en risk
Ett lägre kontantinsatskrav, som föreslås sänkas från 15 procent till 10 procent av bostadens värde, skulle göra det lättare för unga vuxna att köpa sin första bostad. Och ett lägre kontantinsatskrav binder mindre pengar i bostaden, vilket gör att mer pengar kan läggas på bufferten.
-Uppsidorna kommer med potentiella risker. Det blir helt klart enklare att köpa bostad utan att behöva spara länge och mycket, eller ta dyra blancolån. Samtidigt innebär en lägre kontantinsats en större risk vid stora prisfall på bostadsmarknaden, eftersom ens egna pengar i bostaden minskar och då kan det bli svårt att flytta, säger Stefan Westerberg.
Större effekter i storstadsområden men villkorat
Utredningens förslag på lättare kreditrestriktioner ger större effekter i storstadsområden med högre bostadspriser, som exempelvis i Stockholm, säger Stefan Westerberg på Länsförsäkringar som även analyserat effekterna för de unga vuxna som vill ta sig in på Stockholms bostadsmarknad.
I Stockholms kommun är dagens genomsnittspris för en etta 2,9 miljoner kronor och då krävs det i dag en månadslön på drygt 38 400 kronor före skatt för att få ett lån. 73 procent av alla unga vuxna i Stockholms län når inte upp till det inkomstkravet. Om bolånereglerna lättas upp i linje med förslaget skulle antalet utestängda unga vuxna minska till 62 procent.
-Effekterna är större i områden med högre bostadspriser som i Stockholm, där många unga vuxna åker på det skärpta amorteringskravet som höjer inkomstkravet. Med lättare kreditrestriktioner sänks inkomstkravet till 34 000 kronor. Men med den lönen har man en högre skuld än taket i förslaget, som innebär att man måste få ett undantag för att få ja på låneansökan, säger Stefan Westerberg.
*I bilaga finns regionala analyser över hur många unga vuxna som inte når inkomstkravet med dagens kreditrestriktioner samt med utredningens förslag. I underlaget finns även uppgifter om hur mycket mer man kan spara med utredningens förslag samt hur mycket bostadspriserna kan öka innan de eliminerar effekten gällande inkomstkravet.
Befintliga kreditrestriktioner
- Bolånetaket (från 2010) - Bolån får endast ges upp till 85 procent av marknadsvärdet.
- Amorteringskrav 1 (från 2016) - Bolån med en belåningsgrad över 50 procent ska amorteras löpande. Lån med en belåningsgrad mellan 50 och 70 procent ska amorteras med en procent per år. Lån med en belåningsgrad över 70 procent ska amorteras med två procent per år.
- KALP-kalkyler (från 2016–2017) - Bankerna skärpte kreditgivningen i KALP-kalkylerna genom att tillämpa en ränta mellan 6-8 procent.
- Amorteringskrav 2 (från 2018) - Bolån med en skuldkvot över 4,5 gånger årsinkomsten ska amorteras med ytterligare en procentenhet.
Utredningens förslag på nya kreditrestriktioner
- Bolånetaket – Höjt bolånetaket till 90 procent av marknadsvärdet.
- Amorteringskrav – Bolån med en belåningsgrad över 50 procent ska amorteras med en procent per år.
- Skuldkvotstak – Bolånet får maximalt uppgå till 550 procent, 5,5 gånger, av låntagarens årsbruttoinkomst.
- Flexibilitet i skuldkvotstaket – 10 procent av nya lån ska kunna ges även om skuldkvoten överstiger 5,5.
För ytterligare information kontakta:
Stefan Westerberg, privatekonom på Länsförsäkringar. Tel. 073 – 968 30 44 Stefan.Westerberg@lansforsakringar.se
Länsförsäkringars pressjour, telefon 08–588 418 50, press@lansforsakringar.se